Konstrukčním prvkem bytového domu, utvářejícím celkový vjem a odrážející vzhled, je fasáda. Tento pojem označuje vnější část stěny bytového domu. Zákon stanoví určitý postup užívání fasády jak vlastníky, tak třetími (dalšími) osobami. Je nesmírně důležité správně použít fasádu a zabránit poškození této části společného majetku.

Postup při užívání fasády jako společného majetku

Článek 36 bytového zákoníku Ruské federace klasifikuje fasádu jako součást společného majetku.
V souladu s paragrafy. „E“ bod 10 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 č. XNUMX, fasáda musí být udržována v souladu s požadavky zákona (včetně o hygienické a epidemiologické pohodě obyvatelstva, technickém předpisu, ochraně práv spotřebitele) ve stavu, který zajišťuje zachování architektonického vzhledu bytového domu v souladu s projektovou dokumentací pro stavbu nebo rekonstrukci bytu budova.

Práce na údržbě fasády zároveň zahrnují:
— identifikace porušení povrchové úpravy fasád a jejich jednotlivých prvků, oslabení spojení dokončovacích vrstev se stěnami, porušení návaznosti a těsnosti vnějších vpustí;
— sledování stavu a výkonu osvětlení informačních cedulí, vchodů do vchodů (domovní znamení apod.);
— identifikace porušení a výkonnostních vlastností nosných konstrukcí, hydroizolace, prvků kovového oplocení na balkonech, lodžích a přístřešcích;
— sledování stavu a obnovy nebo výměny jednotlivých prvků verand a deštníků nad vchody do budov, sklepy a balkony;
— sledování stavu a obnovení hustoty vstupních dveří, samozavírače (zavírače, pružiny), omezovače pohybu dveří (dorazy);
– při zjištění škod a porušení – vypracování plánu restaurátorských prací (je-li to nutné), provádění restaurátorských prací (bod 9 Minimálního seznamu služeb a prací nutných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě, schváleného Nařízení vlády Ruské federace ze dne 03.04.2013. dubna 290 č. XNUMX ).

Způsoby použití fasády

Možností využití fasády v praxi je dostatek.

1. Umístění klimatizačního zařízení na fasádu vlastníky.
Nejčastěji majitelé umisťují své klimatizace na fasádu. Jste-li příznivcem postupu bytově právních vztahů, pak v souladu s odst. 1 čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace je instalace klimatizace nebo jiného zařízení pro regulaci klimatu rekonstrukcí (tj. instalace, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárních, elektrických nebo jiných zařízení, které vyžadují změny technického pasu prostory v bytovém domě).

ČTĚTE VÍCE
Kolik prostoru potřebuje pes?

Jednotný program pro bydlení a komunální služby
Načítání bytových a komunálních služeb, účetnictví, práce s obyvateli, výměna s GIS bydlení a komunální služby

Na druhou stranu v souladu s článkem 3.5.8 Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu, schválených výnosem Státního stavebního výboru Ruska ze dne 27.09.2003. září 170 č. XNUMX, řídící organizace sledují prevenci z:
— samostatná výstavba malých dvorních budov (garáže, ploty), rekonstrukce balkonů a lodžií;
– nátěr okenních rámů z vnější strany barvou (v barvě plastových oken), která se liší od barvy stanovené pro daný objekt;
— připevňování různých transparentů, přívěsků, vývěsních štítů, nápisů (vlajkových stožárů a jiných zařízení) na stěny budov, instalace klimatizací a satelitních antén bez příslušného povolení.

Zákon na federální úrovni přitom nespecifikuje, kdo přesně taková povolení poskytuje. Vzhledem k tomu, že správcovské organizace musí vycházet ze zájmů vlastníků, je vhodné o této otázce hlasovat na valné hromadě vlastníků ve znění: „O rozhodnutí o využití fasádní stěny bytového domu k účelu umístění inženýrských zařízení (klimatizace atd.) vlastníků prostor bytového domu, za dodržení pravidel a norem MKD vlastníků prostor pro bezpečnost a technický provoz, jakož i uložení odpovědnosti vlastníků za jakákoliv újma řídící organizaci nebo třetím stranám způsobená v souvislosti a (nebo) v důsledku umístění inženýrských a jiných zařízení na fasádu MKD.“

Taková formulace samozřejmě nezbavuje správcovskou organizaci odpovědnosti za údržbu fasády jako součásti společného majetku, jedná se však o důležitý právní argument či „společenskou smlouvu“, kterou vlastníci uzavřeli, když se rozhodli fasádu využívat pro instalace klimatizací.

2. Umístění reklamních a jiných nápisů třetími stranami.
Na základě ustanovení odstavců. 3 str. 2 čl. 44 bytového zákoníku Ruské federace, výlučná pravomoc valné hromady vlastníků zahrnuje rozhodování o užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě jinými osobami, včetně uzavírání dohod o instalaci a provozování reklamních staveb, je-li pro jejich instalaci a provoz určeno užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě bytovém domě. Kromě toho taková rozhodnutí činí 2/3 celkového počtu vlastníků (článek 1 článku 46 zákona o bydlení Ruské federace).

Pro umístění zařízení nebo reklamy jiných (třetích) stran na fasádu může manažerská organizace použít následující typy smluv:
— nájemní smlouva na fasádu jako součást společného jmění
– smlouva o bezplatném užívání
— smlouva o přístupu atd.
Výběr konkrétní smlouvy je dán cíli spolupráce s konkrétní protistranou.

ČTĚTE VÍCE
Jak zalévat trávník močovinou?

Fasádní pas: je nutné jej získat?

Pojem „fasádní pas“ označuje určité povolení, které vydává oprávněný orgán k provedení nezbytných úkonů ke změně architektonického a estetického vzhledu fasády. Samostatně je třeba poznamenat i praxi, kdy developeři v podmínkách smlouvy o účasti na společné výstavbě zahrnou podmínku nepřípustnosti jakýchkoliv prací na fasádě bez písemného souhlasu developera nebo správcovské organizace.

Na federální úrovni není postup pro získání pasu fasády upraven. Zpravidla se tato problematika řeší na komunální úrovni.

Na základě Pravidel pro terénní úpravy, udržování čistoty a pořádku ve městě Penza (rozhodnutí Městské dumy Penza ze dne 26.06.2009. června 66 č. 7-5/22) je tedy formulář pasportu pro vnější úpravu fasády budov, konstrukce jejich částí a postup schvalování vnější úpravy fasád ve městě byly schváleny Penza (usnesení vedení města Penza ze dne 2015. července 1161 č. XNUMX). Podle pravidel zlepšování, udržování čistoty a pořádku ve městě Penza, opravy fasád budov, konstrukcí, prvků jejich výzdoby, jakož i dalších vnějších prvků fasád budov a staveb, včetně opravy, výměny, instalace portály obloukových průchodů, střechy, verandy, ploty a ochranné mříže, markýzy, markýzy, okna, vchodové dveře, balkóny, venkovní schodiště, arkýře, lodžie, římsy, tesařské práce, okenice, odpadní roury, externí anténní zařízení a elektronická zařízení, lampy, stožáry, nástěnné klimatizace a další zařízení připevněná ke stěnám nebo do nich zabudovaná, poznávací značky domů, které mají za následek změnu architektonického a uměleckého vzhledu, se zhotovují na základě pasportu pro vnější výzdobu fasády, dohodnuto se správou města Penza. Pasport pro vnější úpravu fasády podléhá schválení městským úřadem Penza (Odbor městského plánování a architektury Správy města Penza) před zahájením výše uvedených prací.

Obdobné předpisy jsou i v jiných městech a odpovědnost za nedodržení těchto obecních právních norem je předepsána v krajských řádech správních deliktů.

Regulace fasády autorizovanými orgány se jeví jako správné opatření, neboť bytové domy (zejména v historické části města) tvoří celkový vzhled městského prostoru. Zachování tohoto vzhledu je důležitý úkol z hlediska komfortu městského prostředí a veřejného prostoru, vytvářeného mimo jiné barevností bytových domů.

Autor: Pavel Kuznetsov, správce bytových domů, autor knihy “Management bytového domu: referenční kniha pro správce domu”, učitel na Ruské škole managementu, Ph.D.
Web: pavelkuznetzov.ru

ČTĚTE VÍCE
Kdy je nejlepší čas na výsadbu trávníku?

Výběr nejdůležitějších dokumentů na vyžádání Co platí pro fasádu mkd (právní úkony, formuláře, články, odborné rady a mnoho dalšího).

  • Nemovitost:
  • 210.00.13.11.111
  • 3-NDFL při prodeji nemovitosti
  • Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti
  • Stavební inspekční zpráva
  • Odpisy budov
  • Zobrazit vše
  • Nemovitost:
  • 210.00.13.11.111
  • 3-NDFL při prodeji nemovitosti
  • Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti
  • Stavební inspekční zpráva
  • Odpisy budov
  • Zobrazit vše
  • Apartmán:
  • Topení
  • Adresní znaky
  • Zpráva o úniku
  • Certifikát o zapečetění
  • Úprava dvorních ploch
  • Zobrazit vše

Soudní spory

Výběr soudních rozhodnutí pro rok 2022: Článek 166 „Velké opravy společného majetku v bytovém domě“ Zákona o bydlení Ruské federace „Část 1 článku 166 Zákona o bydlení Ruské federace schválila vyčerpávající seznam služeb a nebo) práce na generální opravě společného majetku v bytovém domě, jejíž zajištění a (nebo) jejíž provedení je financováno z fondu kapitálových oprav, který je tvořen na základě minimální výše příspěvku na kapitálové opravy stanoveného regulační právní akt ustavující entity Ruské federace zahrnuje: 1) opravy vnitropodnikových inženýrských systémů elektrických, tepelných, plynových, vodovodních, kanalizačních; 2) opravy, výměny, modernizace výtahů, opravy výtahových šachet, strojoven a bloků; 3) oprava střechy; 4) oprava sklepních prostor patřících do společného majetku v bytovém domě; 5) oprava fasády; 6) oprava základů bytového domu.“

Výběr soudních rozhodnutí pro rok 2021: Článek 166 „Velké opravy společného majetku v bytovém domě“ Zákona o bydlení Ruské federace „Provádění prací na velkých opravách fasády, včetně instalace odtokového systému pro klimatizace v bytovém domě je zahrnuta do seznamu velkých oprav společný majetek v bytovém domě, stanoveném článkem 166 bytového zákoníku Ruské federace a článkem 17 zákona Volgogradské oblasti ze dne 19.12.2013. prosince 174 N XNUMX-OD „O organizování velkých oprav společného majetku v bytových domech na území Volgogradské oblasti“.

Články, komentáře, odpovědi na otázky

Hotové řešení: Co je to fasáda budovy a jaké jsou požadavky na její obsah?
(ConsultantPlus, 2024) Požadavky na opravu fasád budov (konstrukce), požadavky na jejich údržbu na federální úrovni jsou stanoveny ve vztahu k bytovým domům s více byty. Fasáda patří do společného majetku vlastníků prostor nacházejících se v tomto domě, kteří ji musí udržovat. To vyplývá z ustanovení 3, části 1, čl. 36, část 1 čl. 39, část 1 čl. 158 Zákon o bydlení Ruské federace. Pravidla pro udržování společného majetku v bytovém domě byla schválena nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 N XNUMX.

ČTĚTE VÍCE
Který med má méně cukru?

Článek: Některé problémy při určování právního režimu bytů jako druhu komerční nemovitosti
(Lazarenková O.G., Alekseeva E.V.)
(„Notář“, 2020, N 6) Na základě čl. 38 bytového zákoníku Ruské federace vlastníci bytů také vlastní část společného jmění bytového domu, která zahrnuje střechy, fasády, vchody, výtahy, přilehlé prostory, a přestože obyvatelé nemohou svůj podíl prodat, mají právo rozhodovat o zlepšení, protože velké změny vyžadují vlastníky souhlasu. Platba za energie je také rozdělena mezi obyvatele a její velikost závisí na ploše bytu. Vlastníci nebytových nemovitostí mají podle přístupu nejvyššího soudu stejná práva a povinnosti k údržbě společného majetku jako vlastníci bytů. Je však třeba vzít v úvahu, že nebytové komplexy mají často velké vstupní haly, rekreační prostory pro návštěvníky kanceláří a také maloobchodní prostory. Pokud tedy správcovská společnost najme zahradníka nebo concierge, takové náklady padnou na bedra všech vlastníků. V nebytových prostorách je ze zákona povoleno vybavovat hotely, dětská zábavní centra, dílny, nahrávací studia atd., ale „zákon o mlčení“ zde neplatí.

Normativní akty

„Přezkoumání soudní praxe Nejvyššího soudu Ruské federace č. 2 (2022)“
(schváleno Prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace dne 12.10.2022. října XNUMX) Při řešení sporu a odmítnutí uspokojení nároků vycházel soud prvního stupně z toho, že porušení práv Kh. žalobce poukázal v žalobním návrhu, nebylo zjištěno, kolísání teplot v obytných prostorách žalobce v průběhu měření bylo v přijatelných mezích, navíc oprava fasády bytového domu odkazuje na generální opravu a má vliv na zájmy všech obyvatel bytového domu, přičemž vlastníci prostor v bytovém domě nerozhodli o provedení zásadní opravy.

Právní zdroje

  • “Horké” dokumenty
  • Kodexy a nejoblíbenější zákony
  • Legislativní recenze
    • Federální legislativa
    • Regionální legislativa
    • Návrhy právních aktů a legislativní činnost
    • Další recenze
    • Kalendáře
    • Formuláře dokumentů
    • Užitečné tipy